Vender una vivienda genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF como parte de la base del ahorro, con tipos que en 2026 van del 19% al 30%. Existen dos vías para no pagar ese impuesto: reinvertir el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, o tener 65 años o más y vender tu vivienda habitual, caso en el que la exención es total y no exige reinvertir.
Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF
Cuando vendes un inmueble, la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos, impuestos y mejoras) constituye la ganancia patrimonial. Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, junto con dividendos, intereses y otras rentas del capital.
Desde la reforma de 2015, ya no se aplican coeficientes de actualización por inflación al valor de adquisición, salvo el régimen transitorio de los llamados coeficientes de abatimiento para inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994, con un límite acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente.
Este régimen transitorio de coeficientes de abatimiento es complejo de aplicar caso por caso; si tu vivienda es anterior a 1994, conviene confirmar el cálculo con un asesor fiscal antes de declarar.
Escala del ahorro 2026: los tipos que se aplican a la ganancia
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable en 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
El tramo superior sube del 28% al 30% respecto a 2025, así que las ganancias por encima de 300.000 € pagan ahora dos puntos más.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Esta exención permite no tributar por la ganancia obtenida al vender tu vivienda habitual si reinviertes el importe en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. No está pensada para quien vende una segunda residencia o un local: solo aplica cuando tanto la vivienda vendida como la comprada tienen la consideración de vivienda habitual.
Requisitos para aplicarla
La vivienda vendida debe haber constituido tu residencia habitual, entendida como aquella en la que has residido de forma efectiva durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo circunstancias que exijan el cambio (nuevo empleo, matrimonio, separación, entre otras). La exención no es automática: hay que manifestar expresamente la voluntad de acogerse a ella en la declaración de la renta del ejercicio de la venta.
Plazo de reinversión
Dispones de dos años, contados de fecha a fecha, para reinvertir el importe obtenido. Ese plazo puede consumirse antes o después de la venta: puedes comprar la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la anterior, o hasta dos años después. Si la venta se cobra a plazos, el plazo de reinversión se cuenta desde que se perciben los cobros.
Qué pasa si reinviertes solo una parte
Si el importe reinvertido es inferior al obtenido en la venta, la exención se aplica de forma proporcional: solo queda exenta la parte de la ganancia que corresponde a la cantidad efectivamente reinvertida, y el resto tributa según la escala del ahorro.
Ejemplo: vendes tu vivienda habitual por 300.000 € con una ganancia patrimonial de 80.000 €, y reinviertes 240.000 € (el 80% del importe obtenido) en la nueva vivienda. Queda exento el 80% de la ganancia (64.000 €) y tributan los 16.000 € restantes según la escala del ahorro.
Exención total para mayores de 65 años
A partir de los 65 años, la ley ofrece una vía más simple que no exige reinvertir en ningún caso: basta con cumplir la edad y vender tu vivienda habitual.
Venta de la vivienda habitual
Si tienes 65 años o más (o te encuentras en situación de dependencia severa o gran dependencia) y vendes lo que era tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta en su totalidad, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir el dinero en nada. Se considera vivienda habitual la que lo sea en el momento de la venta o la que lo haya sido en cualquier momento de los dos años anteriores a la transmisión. Esta exención no cubre segundas residencias ni otros inmuebles distintos de la vivienda habitual.
Reinversión en renta vitalicia: la vía para otros bienes
Si lo que vendes con 65 años o más no es tu vivienda habitual (un local, una segunda vivienda, acciones, u otro elemento patrimonial), puedes acogerte a una exención distinta: reinvertir el importe obtenido en una renta vitalicia asegurada contratada con una entidad aseguradora.
- Límite máximo exento: 240.000 € por contribuyente.
- Plazo para constituir la renta: 6 meses desde la transmisión.
- Condiciones de la renta: pago anual o con mayor frecuencia, sin que el importe pueda reducirse más de un 5% respecto al año anterior, y con inicio del cobro dentro del año siguiente a su constitución.
Si reinviertes solo una parte del importe obtenido, la exención se aplica proporcionalmente sobre esa parte, igual que en la exención por reinversión en vivienda.
Reinversión vs. mayores de 65 años: diferencias clave
| Exención por reinversión | Exención mayores de 65 (vivienda habitual) | |
|---|---|---|
| Requisito de edad | Ninguno | 65 años o dependencia severa/gran dependencia |
| Qué se puede vender | Solo vivienda habitual | Solo vivienda habitual |
| Necesita reinvertir | Sí, en otra vivienda habitual | No |
| Plazo | 2 años | No aplica |
| Límite de importe exento | Proporcional a lo reinvertido | Sin límite |
Errores habituales que hacen perder la exención
No declarar la venta en la renta del ejercicio correspondiente aunque la ganancia quede exenta, vender un inmueble que Hacienda no reconoce como vivienda habitual por no cumplir el requisito de residencia efectiva, y dejar pasar el plazo de dos años o los seis meses sin formalizar la reinversión son las causas más frecuentes de perder una exención que en la práctica ya se daba por segura.
Preguntas frecuentes sobre el IRPF en la venta de vivienda
¿Tengo que declarar la venta si la ganancia queda exenta? Sí. Aunque la ganancia esté exenta, hay que consignarla en la declaración de la renta e indicar expresamente que te acoges a la exención correspondiente.
¿Puedo combinar la exención de mayores de 65 con la de reinversión? No tiene sentido combinarlas sobre la misma vivienda habitual: si tienes 65 años o más, la exención total ya cubre toda la ganancia sin necesidad de reinvertir nada.
¿Qué pasa si vendo antes de cumplir los tres años de residencia habitual? Salvo que concurra una causa justificada (cambio de empleo, matrimonio, separación, u otra análoga), Hacienda puede no reconocer la vivienda como habitual y negar la exención.
¿La exención por reinversión aplica si compro la nueva vivienda con hipoteca? Sí, lo relevante es el importe reinvertido en la compra, no la forma de financiación; si financias parte de la nueva vivienda con hipoteca, solo se considera reinvertido el capital propio aportado.
Join The Discussion