No puedes vender un piso heredado hasta que no esté a tu nombre, y para eso hay que pasar antes por aceptar la herencia, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. En Madrid, la buena noticia es que hijos, cónyuge y padres pagan prácticamente nada de Impuesto de Sucesiones gracias a una bonificación del 99%, pero eso no significa que puedas descuidar el resto del proceso: cómo declares el valor de la vivienda en la herencia va a determinar cuánto IRPF pagarás el día que la vendas.
Los pasos antes de poder vender
Hasta que no completes esta secuencia, la vivienda sigue a nombre del fallecido en el Registro y no puedes firmar una venta válida.
- Certificado de defunción del propietario, en el Registro Civil.
- Certificado de últimas voluntades, para saber si existe testamento y dónde se otorgó.
- Testamento o declaración de herederos ante notario, si no hay testamento.
- Tasación de la vivienda, recomendable antes de aceptar la herencia: el valor que fijes aquí condiciona tanto el Impuesto de Sucesiones como el IRPF que pagarás en el futuro al vender.
- Escritura de aceptación de herencia ante notario, donde se reparte el patrimonio entre los herederos.
- Liquidación de impuestos: Impuesto de Sucesiones y Donaciones, plusvalía municipal, y gastos de notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Solo a partir de aquí la vivienda es legalmente tuya para poder venderla.
Qué impuestos hay que pagar antes de vender
Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad de Madrid
Madrid aplica una de las bonificaciones más altas de España sobre este impuesto, pero no es igual para todos los herederos.
| Grupo de parentesco | Quién entra | Bonificación en Madrid |
|---|---|---|
| Grupos I y II | Hijos, cónyuge, pareja de hecho inscrita, ascendientes | 99% de la cuota, sin límite de base |
| Grupo III | Hermanos, sobrinos, tíos (consanguinidad o afinidad) | 50% desde julio de 2025 (antes era menor) |
| Grupo IV | Resto de parientes y personas sin parentesco | Sin bonificación |
Con la bonificación del 99%, una herencia de 200.000 € de padre a hijo puede quedar en una cuota de apenas unos 64 € tras reducciones y bonificación, en un cálculo orientativo. El plazo para liquidar este impuesto es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses más si se solicita la prórroga dentro de los primeros 5 meses. Se presenta mediante el modelo 650 ante la Comunidad de Madrid.
Si no hay liquidez suficiente en la herencia para pagar el impuesto (algo habitual cuando el patrimonio es solo la vivienda), existe la posibilidad de solicitar un aplazamiento del pago. Verifica las condiciones exactas y el plazo máximo aplicable a tu caso con un asesor fiscal, porque pueden variar según la situación concreta.
Plusvalía municipal en la herencia
Además del Impuesto de Sucesiones, hay que liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU) por el incremento de valor del suelo desde que lo adquirió el fallecido. El Ayuntamiento de Madrid aplica también aquí una bonificación escalonada cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido y el heredero es descendiente, cónyuge o ascendiente:
| Valor catastral del suelo heredado | Bonificación |
|---|---|
| Hasta 60.000 € | 95% |
| De 60.001 € a 100.000 € | 85% |
| De 100.001 € a 138.000 € | 70% |
| Más de 138.000 € | 40% |
Esta bonificación no es automática: hay que solicitarla expresamente dentro del plazo de liquidación de la plusvalía, que en herencias es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 12.
Cómo afecta el valor declarado en Sucesiones al IRPF cuando vendas
Esta es la pieza que más herederos pasan por alto. Cuando vendas el piso heredado, el valor de adquisición que se usa para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF no es lo que pagó el fallecido en su día, sino el valor por el que tú declaraste la vivienda en el Impuesto de Sucesiones. Cuanta más diferencia haya entre ese valor declarado y el precio al que vendas, mayor será la ganancia patrimonial y más IRPF pagarás.
En Madrid, como el Impuesto de Sucesiones está bonificado al 99% para hijos y cónyuge, no hay ningún incentivo fiscal para declarar un valor bajo en la herencia: hacerlo solo te perjudica después, al vender. Lo razonable es declarar en Sucesiones un valor realista y ajustado al mercado, respaldado por una tasación, porque eso reduce la ganancia patrimonial futura sin apenas coste fiscal adicional hoy.
Escala del IRPF sobre la ganancia al vender en 2026
| Tramo de la ganancia | Tipo aplicable en 2026 |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Si el heredero tiene 65 años o más y la vivienda heredada se convierte en su residencia habitual, podría aplicar la exención total por mayores de 65 años en una venta futura; si no es así, la ganancia tributa según esta escala sobre la diferencia entre el valor declarado en Sucesiones y el precio de venta, menos gastos.
Si hay varios herederos: la comunidad hereditaria
Cuando heredan varios hermanos o parientes, todos pasan a ser copropietarios del piso en la proporción que les corresponda, formando una comunidad hereditaria. Para vender, es necesario el acuerdo de todos los copropietarios: uno solo no puede vender el 100% del inmueble sin el consentimiento de los demás. Si no hay acuerdo, existen vías judiciales como la extinción de condominio o la subasta del bien, ambas más lentas y costosas que un acuerdo amistoso, y que suelen implicar perder valor frente a una venta negociada en el mercado abierto.
Documentación necesaria para vender
Además de los documentos habituales de cualquier venta (nota simple, certificado energético, último recibo de IBI, certificado de la comunidad), para un piso heredado necesitarás la escritura de aceptación de herencia, el justificante de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, y la inscripción registral a nombre de los herederos. Sin estos documentos, no podrás firmar la compraventa ante notario.
Errores habituales al vender un piso heredado
Declarar un valor artificialmente bajo en el Impuesto de Sucesiones pensando solo en ese impuesto, sin calcular el IRPF que generará después al vender; retrasar la aceptación de la herencia y descubrir tarde que se ha superado el plazo de bonificación de la plusvalía municipal; y empezar a buscar comprador antes de tener la vivienda inscrita a nombre de los herederos, lo que obliga a parar una negociación ya avanzada, son los tres errores que más alargan y encarecen este tipo de ventas.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado en Madrid
¿Puedo vender el piso antes de pagar el Impuesto de Sucesiones? No deberías: si vendes antes de liquidarlo, Hacienda puede reclamarlo de inmediato, y además necesitas haber inscrito la vivienda a tu nombre, lo que exige haber liquidado antes los impuestos correspondientes.
¿Cuánto tarda todo el proceso antes de poder vender? Depende de la complejidad del reparto y de si hay testamento o no, pero entre certificados, escritura de herencia, liquidación de impuestos e inscripción registral, lo habitual es que pasen entre dos y seis meses antes de poder firmar una venta.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender? Si no se llega a un acuerdo, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la extinción del condominio o la subasta del bien, aunque conviene agotar antes la vía del acuerdo privado por ser más rápida y favorable económicamente para todos.
¿Se puede repartir el dinero de la venta antes de que todos los herederos acepten formalmente la herencia? No; la venta solo puede firmarse una vez aceptada formalmente la herencia e inscrita la vivienda a nombre de los herederos, momento en el que ya se puede repartir el precio según la cuota de cada uno.
Habla con ASB Inmobiliaria antes de aceptar la herencia
El valor que declares en la herencia, el momento en que aceptes el reparto y el acuerdo que alcances con el resto de herederos condicionan todo lo que pase después, incluido cuánto IRPF pagarás el día de la venta. En ASB Inmobiliaria te ayudamos con la tasación previa a la aceptación de herencia, coordinamos con tu asesor fiscal para que el valor declarado tenga sentido también de cara a la venta, y gestionamos la venta completa una vez la vivienda esté a tu nombre. Llámanos al 919 415 835 o escríbenos al WhatsApp 613 267 011.
Join The Discussion