Elegir bien a un inquilino no es cuestión de intuición ni de simpatía en la visita: es cruzar documentación objetiva, comprobar la solvencia en fuentes verificables y exigir las garantías que la ley permite, ni una más. Un impago de varios meses cuesta mucho más que esperar dos semanas extra para encontrar al candidato correcto, y la mayoría de esos impagos se podrían haber anticipado con una verificación seria desde el principio.
Qué documentación puedes pedir a un candidato a inquilino
La documentación varía según la situación laboral del candidato, pero el objetivo es siempre el mismo: acreditar ingresos estables y suficientes para afrontar la renta mes tras mes.
| Situación | Documentación habitual |
|---|---|
| Trabajador por cuenta ajena | Contrato de trabajo, las 2-3 últimas nóminas e informe de vida laboral actualizado |
| Autónomo | Últimas declaraciones trimestrales de IVA, resumen anual de IVA e informe de vida laboral |
| Funcionario | Nombramiento como funcionario y las últimas nóminas |
| Pensionista | Certificado actualizado de ingresos de la administración competente, con duración y cuantía |
| Todos los casos | DNI o NIE, última declaración de la renta, y referencias de alquileres anteriores si las hay |
Si vas a exigir un avalista, debe aportar exactamente la misma documentación que el propio inquilino: su aval solo vale lo que puedas verificar de su solvencia, no la confianza que te genere como persona.
Cómo comprobar la solvencia real, más allá del papel
La documentación demuestra ingresos sobre el papel, pero no garantiza que ese candidato vaya a pagar puntualmente. Para eso existen tres herramientas complementarias.
Estudio de solvencia
Puedes encargarlo a través de tu banco o de empresas especializadas: cruza la documentación aportada con bases de datos de ingresos y empleo para dar una valoración objetiva del riesgo del candidato.
Ficheros de morosidad
Permiten comprobar si el candidato tiene deudas o impagos registrados, incluido el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), específico para impagos de alquiler. Para consultarlos necesitas el consentimiento expreso y previo del candidato, conforme a la normativa de protección de datos: pídelo siempre por escrito antes de hacer la consulta.
Seguro de impago de alquiler
Cubre hasta doce mensualidades en caso de impago, y la propia aseguradora realiza su estudio de solvencia antes de aceptar la póliza, lo que añade una capa adicional de verificación hecha por un tercero con incentivo real para acertar. En la práctica, muchos propietarios lo usan como alternativa al aval bancario tradicional.
La regla de los ingresos frente a la renta
En el sector es habitual escuchar que el inquilino debe acreditar ingresos de al menos tres veces el importe de la renta mensual. Conviene tener claro que esto no es una norma legal, sino una referencia extendida en la práctica de agencias y estudios de solvencia, que cada entidad puede ajustar al alza o a la baja según el perfil del candidato, su estabilidad laboral y si aporta avalista o seguro de impago.
No descartes automáticamente a un candidato que no llegue a ese múltiplo si puede compensarlo con un avalista solvente, un seguro de impago o ahorros acreditados que cubran varios meses de renta. La regla es un punto de partida, no un filtro absoluto.
Qué garantías puedes exigir y cuál es el límite legal
La fianza legal obligatoria es de un mes de renta para vivienda habitual. Desde la reforma de la LAU de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), las garantías adicionales a la fianza —aval bancario o depósito adicional— están limitadas a un máximo de dos meses de renta, salvo en contratos de larga duración donde puede pactarse algo distinto. En total, no puedes exigir más de tres meses de renta en concepto de garantías entre fianza y garantías adicionales combinadas.
Qué no puedes hacer al seleccionar inquilino
La Ley 15/2022 para la igualdad de trato y no discriminación prohíbe rechazar a un candidato por motivos como origen, sexo, orientación, discapacidad o cualquier otra característica protegida. Aplicar criterios de solvencia económica de forma objetiva y por igual a todos los candidatos es legítimo; aplicarlos de forma distinta según quién te lo pida, no lo es. Tampoco puedes consultar ficheros de morosidad sin el consentimiento previo del candidato, ni pedir documentación desproporcionada que no tenga relación directa con acreditar solvencia.
Alternativas cuando el candidato no llega al nivel de solvencia deseado
Antes de descartar a un candidato con buen perfil pero ingresos ajustados, valora un avalista con ingresos y documentación verificados, un seguro de impago de alquiler contratado a su nombre o al tuyo, un depósito adicional dentro del límite legal de dos meses, o sumar a un segundo arrendatario que firme el contrato junto al primero y aporte ingresos adicionales computables.
Preguntas frecuentes sobre la selección de inquilino
¿Puedo pedir el DNI antes de firmar el contrato?Sí, es un documento razonable para verificar identidad y realizar el estudio de solvencia, siempre con el consentimiento del candidato para el tratamiento de ese dato.¿Es obligatorio hacer un estudio de solvencia?No es obligatorio por ley para un alquiler privado entre particulares, pero sí es la práctica recomendada para reducir el riesgo de impago; algunos programas públicos de alquiler, como el Plan Alquila en Madrid, sí lo exigen.¿Puedo rechazar a un inquilino solo por no tener nómina fija?Puedes exigir que acredite solvencia por otra vía (autónomo, pensión, ahorros, avalista), pero rechazarlo automáticamente sin valorar alternativas puede dejarte fuera de buenos candidatos con ingresos igualmente sólidos pero distinta situación laboral.¿El seguro de impago sustituye al aval bancario?No son lo mismo, pero cumplen una función similar como red de seguridad frente al impago; muchos propietarios eligen uno u otro, no ambos, para no sobrecargar al inquilino de garantías.
Deja la selección de inquilino en manos de ASB Inmobiliaria
Verificar documentación, cruzar ficheros de morosidad y calcular el ratio de solvencia correcto lleva tiempo y conocimiento específico que la mayoría de propietarios particulares no maneja a diario. En ASB Inmobiliaria gestionamos todo el proceso de selección por ti, dentro de los límites legales, para que firmes con el inquilino adecuado y no con el primero que apareció. Llámanos al 919 415 835 o escríbenos al WhatsApp 613 267 011.
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