Comprar vivienda en Madrid exige hoy un esfuerzo salarial superior al 40% de los ingresos, y una entrada del 20% que muchos compradores solventes no tienen ahorrada. Al mismo tiempo, el alquiler medio ronda los 1.589 €/mes, casi el salario neto medio de la ciudad. Entre esos dos extremos —no poder comprar y no querer seguir alquilando sin construir nada— existe una figura contractual que crece en Madrid: el alquiler con opción a compra.
No es un invento de moda ni un producto financiero nuevo. Es un contrato mixto, con reglas fiscales y civiles concretas, que puede proteger al comprador o exponerlo a perder dinero si se firma mal. Este artículo explica el mecanismo, la fiscalidad y los perfiles para los que realmente compensa.
Qué es el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra combina dos negocios jurídicos independientes bajo un mismo contrato: un arrendamiento de vivienda, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y un derecho de opción de compra, regulado por el Código Civil. No existe una ley única que regule esta figura como producto autónomo; su solidez depende de cómo esté redactado el contrato, no del nombre que le pongan las partes.
Durante el periodo de alquiler, el inquilino paga una renta mensual como en cualquier arrendamiento. De forma paralela, adquiere el derecho —no la obligación— de comprar la vivienda en un plazo determinado y a un precio pactado desde el inicio. Si decide no ejercer ese derecho, el contrato se extingue como un alquiler normal.
La prima de opción
Al firmar, el inquilino suele abonar una prima o señal por el derecho de opción, habitualmente en torno al 10% del precio de venta acordado. Esta prima no es un capricho contractual: fiscalmente, Hacienda presume como base imponible mínima el 5% del precio de ejercicio si no se pacta prima o esta es inferior a ese porcentaje. Conviene fijarla por escrito con ese dato en mente.
La renta descontable
Es habitual pactar que parte —o la totalidad— de las mensualidades de alquiler se descuenten del precio final si el inquilino compra. Esto debe quedar cuantificado en el contrato: qué porcentaje de la renta se descuenta, desde qué mes y qué ocurre si el inquilino se retrasa en los pagos. Sin esta cláusula cerrada, el descuento es papel mojado.
Plazo y precio
El plazo del alquiler tiene los límites habituales de la LAU (mínimo un año, prórrogas hasta cinco). El plazo de la opción de compra suele fijarse entre dos y cinco años, y el precio de venta se pacta al inicio, sin revisión posterior salvo que el contrato lo prevea expresamente. Congelar el precio es, para muchos compradores, la razón principal para elegir este modelo en un mercado donde la vivienda en Madrid ha subido con fuerza en los últimos ejercicios.
Inscripción en el Registro
Inscribir el derecho de opción en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero es la única forma de que sea oponible frente a terceros. Sin inscripción, si el propietario vende la vivienda a otra persona o la hipoteca durante el plazo de opción, el inquilino puede quedarse sin el inmueble y reclamar solo una indemnización.
Qué paga cada parte: la fiscalidad
La fiscalidad de este contrato tiene dos hechos imponibles distintos y separados: la concesión de la opción y, si se ejerce, la compraventa posterior.
| Concepto | Impuesto | Quién lo paga | Detalle en Madrid |
|---|---|---|---|
| Concesión de la opción (prima) | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | Comprador/inquilino | Base imponible: la prima pactada, o el 5% del precio si no hay prima o es menor |
| Ejercicio de la opción (compraventa) | ITP sobre vivienda usada | Comprador | 6% general; 4% para familias numerosas, menores de 32 años o discapacidad ≥33%, con vivienda hasta 250.000 €; bonificación del 10% de la cuota (tipo efectivo 5,4%) si es vivienda habitual y no supera ese valor |
| Ganancia por la prima recibida | IRPF (base del ahorro) | Propietario/vendedor | El Tribunal Supremo confirma que tributa como ganancia patrimonial, no como rendimiento general |
| Renta mensual | IRPF (rendimiento de capital inmobiliario) | Propietario/vendedor | Igual que en cualquier alquiler |
Si el inquilino no ejerce la opción, la prima queda en manos del propietario como compensación, salvo pacto distinto, y no se devuelve.
Para quién tiene sentido comprar así
Para el comprador, este modelo tiene sentido cuando el obstáculo no es la capacidad de pago mensual, sino el ahorro inicial o la situación crediticia puntual. Encaja especialmente en tres perfiles: autónomos y freelancers con ingresos irregulares que un banco valora peor que un nómina fija, aunque el importe anual sea equivalente; jóvenes menores de 32 años o familias numerosas, que además se benefician del tipo reducido de ITP en Madrid; y compradores que necesitan entre dos y cuatro años para reunir la entrada o mejorar su historial crediticio, pero quieren fijar el precio de la vivienda antes de que siga subiendo.
Para el propietario, tiene sentido cuando busca ingresos estables mientras coloca un inmueble que no vende con facilidad al precio deseado, o cuando prioriza un inquilino con vocación de permanencia y cuidado de la vivienda frente a un alquiler convencional de rotación alta.
No tiene sentido para quien busca liquidez inmediata por la venta, ni para el comprador que ya tiene la entrada y la hipoteca aprobada: en ese caso, una compraventa directa evita pagar ITP dos veces por hechos imponibles distintos.
Riesgos y cláusulas que hay que revisar antes de firmar
El riesgo principal no es el modelo, es el contrato mal redactado. Antes de firmar, hay que verificar por escrito: el precio de venta y si admite revisión; el porcentaje exacto de renta descontable y su cálculo; las consecuencias de un impago de renta sobre el derecho de opción; el plazo máximo para ejercer la compra y la forma de notificarlo; y si el propietario tiene cargas (hipoteca, embargos) que puedan frustrar la venta futura. La inscripción registral de la opción, aunque tenga coste, es la cláusula que más protege al comprador y la que más se omite en contratos improvisados entre particulares.
El resultado: qué gana cada parte con un contrato bien hecho
Un contrato de alquiler con opción a compra bien estructurado da al comprador tiempo para financiarse sin perder el precio de hoy, y da al propietario ingresos garantizados con una venta más probable al final del plazo. Mal estructurado, expone al comprador a perder la prima y la renta acumulada sin derecho real sobre la vivienda. La diferencia entre un resultado y otro está en la redacción del contrato y en la inscripción registral, no en la idea de fondo.
En ASB Inmobiliaria revisamos y redactamos contratos de alquiler con opción a compra en Madrid, calculamos la fiscalidad exacta según tu situación y verificamos las cargas del inmueble antes de firmar. Si estás valorando esta vía para comprar o para vender, contáctanos antes de firmar nada.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el alquiler con opción a compra? Es un contrato que une un arrendamiento (LAU) con un derecho de compra (Código Civil) a precio y plazo pactados desde el inicio.
¿Cuánto se paga de prima en un alquiler con opción a compra? Habitualmente un 10% del precio de venta acordado, aunque no hay un porcentaje legal fijo.
¿Se descuenta el alquiler pagado del precio final? Solo si el contrato lo pacta expresamente, indicando qué porcentaje y desde qué mes.
¿Qué ITP se paga en Madrid al ejercer la opción de compra? El 6% general sobre vivienda usada, o el 4% si el comprador cumple requisitos de familia numerosa, menor de 32 años o discapacidad, con vivienda hasta 250.000 €.
¿Es obligatorio inscribir la opción de compra en el Registro? No, pero sin inscripción el comprador no está protegido frente a una venta o hipoteca posterior del propietario.
¿Qué pasa si no ejerzo la opción de compra? El contrato termina como un alquiler normal y el propietario conserva la prima pagada, salvo que el contrato diga otra cosa.
¿Para quién tiene más sentido este modelo en Madrid? Para compradores con ingresos irregulares o sin la entrada ahorrada que quieren fijar el precio de la vivienda mientras reúnen la financiación.
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