El coste de comprar un piso no es el precio que la inmobiliaria le asigna a la vivienda. Nada más lejos de la realidad, es el punto de partida de una cifra que, si no la presupuestas bien, te puede dejar corto de liquidez en el peor momento: el de firmar.
Es habitual que los compradores ajusten su ahorro justo al precio de compra y descubran, ya con el piso reservado, que faltan varios miles de euros en impuestos y gastos que nadie les mencionó antes. Esta guía desglosa cada partida —incluidas las que no salen en las calculadoras genéricas— para que llegues a la notaría sin sorpresas.
El problema: el precio de venta es solo el 85-90% de lo que vas a necesitar
Todo comprador sabe que existen “gastos de compra”. Pocos saben que la horquilla real —entre el 10% y el 15% adicional según sea vivienda de segunda mano u obra nueva— puede significar entre 20.000€ y 40.000€ extra sobre un piso de 250.000€. Y una parte de esa cifra no depende del banco ni de la inmobiliaria: depende de trámites que tienes que prever tú.
ITP: el gasto que más pesa (y donde hay margen para pagar menos)
Para vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es del 6% sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. No sobre el precio que negocies con el vendedor si el Catastro marca más.
Existen bonificaciones que reducen ese tipo:
| Perfil | Tipo aplicable | Condición |
|---|---|---|
| General | 6% | Sin bonificación |
| Vivienda habitual hasta 250.000€ | 5,4% efectivo | Bonificación del 10% sobre el tipo general |
| Familia numerosa | 4% | Vivienda habitual |
| Menores de 35 años | Exención hasta el 100% | Solo en municipios de menos de 2.500 habitantes y vivienda ≤ 250.000€ (no aplica en la capital) |
La bonificación para jóvenes está limitada a municipios pequeños, no a la ciudad de Madrid — un punto que conviene aclarar bien antes de que lo des por hecho al leer titulares genéricos sobre “exención para jóvenes”.
Para obra nueva, el ITP no aplica: pagas IVA del 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,75% sobre el precio de la vivienda.
Notaría, registro y gestoría: gastos regulados, pero variables
Estos tres conceptos siguen un arancel oficial que depende del precio de la vivienda, no una tarifa fija:
| Concepto | Rango habitual | Ejemplo sobre un piso de 250.000€ |
|---|---|---|
| Notaría | 0,2% – 0,5% del precio | 600€ – 1.500€ |
| Registro de la Propiedad | 0,1% – 0,25% del precio | 400€ – 1.000€ |
| Gestoría | Honorario fijo, no porcentual | 300€ – 600€ |
La gestoría es el único de los tres que es opcional: puedes presentar tú mismo la escritura en el registro y liquidar el impuesto, pero el ahorro (300-600€) rara vez compensa el tiempo y el riesgo de un error en un trámite que no haces todos los días.
Los gastos con los que no cuentas
Aquí es donde se rompe el presupuesto de quien solo mira “ITP + notaría + registro”:
Tasación del inmueble, si compras con hipoteca: 300€-600€, a tu cargo por ley (Ley 5/2019), no del banco.
Seguro de hogar (y a veces de vida), casi siempre exigido por la entidad para conceder la hipoteca, aunque legalmente no sea obligatorio contratarlo con el propio banco.
IBI y comunidad prorrateados del año en curso: si compras en julio, negocias con el vendedor quién paga la parte proporcional de ambos recibos, y si no se pacta expresamente en el contrato, puede generar una discusión de última hora.
Certificado energético, que corresponde entregarlo al vendedor pero que conviene verificar que esté en vigor (validez de 10 años) antes de firmar, porque sin él no se puede escriturar.
Posibles derramas pendientes o ITE (Inspección Técnica de Edificios) no pasada, especialmente relevante en fincas clásicas de barrios como Salamanca o Chamberí, donde el parque de edificios es antiguo: una derrama aprobada y no ejecutada puede trasladarse al comprador si no se revisa el acta de la última junta de propietarios.
Ejemplo práctico: piso de 250.000€ en Madrid
Para una vivienda de segunda mano de 250.000€ que vaya a ser tu vivienda habitual:
- ITP (5,4% bonificado): 13.500€
- Notaría: ~900€
- Registro: ~600€
- Gestoría: ~450€
- Tasación (si hay hipoteca): ~400€
Total estimado: entre 15.500€ y 16.000€, sin contar seguros ni prorrateos de IBI/comunidad. Sobre el mismo piso como obra nueva, con IVA (10%) + AJD (0,75%), la cifra sube a unos 27.000€-28.000€.
El resultado: presupuestar el 12%, no el 6%
Un comprador que reserva solo el ITP en su cálculo llega a la notaría descubriendo que le faltan 3.000-5.000€. Un comprador que presupuesta el 10-12% completo desde el primer día negocia con margen, sin depender de que el banco le adelante gastos que no financia.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio de un piso de segunda mano en Madrid en 2026? Entre el 10% y el 12% del precio de compra, incluyendo ITP, notaría, registro y gestoría, sin contar seguros ni prorrateos.
¿Qué ITP se paga en Madrid en 2026? El tipo general es del 6%, con una bonificación del 10% (tipo efectivo 5,4%) para vivienda habitual de hasta 250.000€, y del 4% para familias numerosas.
¿Los gastos de comprar una vivienda nueva son distintos a los de segunda mano? Sí: en obra nueva se paga IVA (10%) más AJD (0,75%) en lugar de ITP, lo que suele elevar el total al 12-15% del precio.
¿Quién paga la tasación de la vivienda, el banco o el comprador? El comprador. Desde la Ley 5/2019, el banco asume notaría, gestoría y registro, pero la tasación corre por cuenta del comprador.
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