Cuando decides vender tu piso en Madrid o ponerlo en alquiler, una de las primeras preguntas que surge es siempre la misma: ¿cuánto me va a cobrar la inmobiliaria? Es una pregunta completamente legítima y, sin embargo, la respuesta no siempre llega de forma clara.
En esta guía te lo explicamos sin rodeos: qué porcentajes se manejan en Madrid, quién paga realmente la comisión, cuándo se abona y qué deberías exigir a cambio. Todo con datos actualizados a 2026.
La cifra que necesitas saber: comisiones inmobiliarias en Madrid
En Madrid, las inmobiliarias suelen cobrar entre un 3% y un 7% del precio de venta, más un 21% de IVA sobre esa comisión. En el mercado madrileño, donde la competencia entre agencias es alta, el porcentaje más habitual se sitúa en torno al 5%.
Dicho de otro modo: si vendes un piso por 400.000 €, la comisión estándar estará entre 12.000 € y 28.000 € (sin IVA). Con el 5% más IVA, pagarías 24.200 € en honorarios.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Madrid?
Comisión en porcentaje: la fórmula más extendida
La mayoría de agencias trabajan con un porcentaje variable sobre el precio final de venta. No existe en España un tipo fijo regulado por ley: cada inmobiliaria establece sus propias tarifas con libertad.
El rango real en Madrid en 2026:
| Tipo de inmueble | Comisión habitual |
|---|---|
| Piso estándar | 3% – 5% |
| Tarifa fija (online) | 2.000 € – 5.000 € |
¿Hay tarifas fijas?
Sí. En los últimos años han proliferado las inmobiliarias online y los modelos de tarifa fija, que cobran una cantidad cerrada independientemente del precio de venta. Son una opción a considerar si tu vivienda tiene un precio elevado y quieres reducir el coste absoluto de la comisión.
El inconveniente es que estos modelos suelen ofrecer menos gestión presencial y delegan más trabajo en el propietario: visitas, negociaciones, seguimiento de compradores.
¿El precio incluye el IVA?
No. Cuando una inmobiliaria te diga que cobra un 5%, ese porcentaje no incluye el IVA. El 21% de IVA se suma sobre la comisión acordada. Solicita siempre el importe final con impuestos antes de firmar cualquier encargo de venta.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar en Madrid?
En el caso del alquiler, los modelos de cobro más habituales son tres:
- Una mensualidad como pago único por gestionar el proceso de búsqueda y firma.
- Un porcentaje sobre la renta anual, generalmente entre el 8% y el 12%.
- Una tarifa mensual recurrente por gestión integral del alquiler (entre el 5% y el 10% de la renta mensual).
Ley de Vivienda 2023: ¿quién paga la comisión de alquiler?
Este es un punto clave que ha cambiado radicalmente. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria en el alquiler de larga duración deben pagarlos siempre el propietario, nunca el inquilino.
Si eres propietario y tienes pensado repercutir la comisión al inquilino, debes saber que esto es ilegal desde mayo de 2023. Cualquier cláusula contractual en ese sentido es nula.
¿Quién paga la comisión: el comprador o el vendedor?
En la venta, lo habitual en Madrid es que la comisión la pague el vendedor, ya que es quien contrata a la agencia para que gestione la operación. En algunas operaciones, principalmente en obra nueva o cuando hay dos agencias implicadas, puede haber honorarios compartidos con el comprador, pero no es la norma.
También se ha convertido en una práctica habitual que algunas inmobiliarias cobren un porcentaje de las gestiones al comprador. En Madrid, esta dinámica suele ocurrir en viviendas de coste reducido, inferiores a los 250.000 €.
En el alquiler, como ya hemos visto, la Ley de Vivienda ha dejado claro que los gastos de intermediación corresponden al propietario arrendador.
La confusión viene cuando se trabaja sin contrato escrito o cuando el acuerdo verbal no especifica quién asume qué. Por eso es fundamental poner todo por escrito desde el primer momento.
¿Cuándo se paga la comisión a la inmobiliaria?
La práctica más extendida en Madrid es que la comisión se abona en el momento de la firma de escritura ante notario. Es decir, no pagas nada hasta que la venta se cierra formalmente.
Dicho esto, algunas agencias pueden solicitar un pago parcial en el momento de la firma del contrato de arras. Si la operación cae por causas imputables al comprador, el propietario normalmente recupera las arras pero no siempre la parte de honorarios ya abonada. Lee con atención esta cláusula antes de firmar.
Lo esencial es que exijas siempre que el momento de devengo de la comisión quede especificado por escrito en el encargo de venta.
Con exclusividad vs sin exclusividad: ¿cambia el precio?
Esta es una de las decisiones más importantes que tomarás al trabajar con una inmobiliaria. La exclusividad significa que solo una agencia tiene derecho a vender tu inmueble durante un período determinado (habitualmente entre 3 y 6 meses).
Con exclusividad:
- La agencia invierte más en marketing y difusión porque tiene garantizados los honorario si se vende.
- Existe la posibilidad de negociar una comisión algo más baja, porque ellos tienen seguridad de cobro.
- Recibirás un servicio más personalizado: fotógrafo profesional, home staging, visitas acompañadas, seguimiento activo.
Sin exclusividad:
- Puedes trabajar con varias agencias a la vez, lo que en teoría amplía el alcance.
- En la práctica, las agencias sin exclusividad suelen limitarse a subir el anuncio a portales y esperar.
- Nadie invertirá dinero real en tu venta si no tiene garantías de cobro.
La exclusividad bien negociada tiende a ser más eficiente que la dispersión entre agencias. Además, muchas inmobiliarias están adscritas a acuerdos de colaboración, por lo que aumenta el alcance de tu vivienda.
¿Qué incluye realmente la comisión de una inmobiliaria?
Antes de firmar cualquier encargo de venta, es fundamental entender qué servicios incluye el honorario que te están cobrando. No todas las agencias ofrecen lo mismo por el mismo porcentaje.
Un servicio completo debería incluir:
- Valoración del inmueble con análisis comparativo de mercado.
- Reportaje fotográfico profesional.
- Difusión en portales: Idealista, Fotocasa, Habitaclia y web propia.
- Filtrado de compradores para que solo vengan visitas con capacidad real de compra.
- Gestión de visitas y seguimiento de cada interesado.
- Asesoramiento en la negociación del precio y condiciones.
- Coordinación con notaría, gestoría y entidades bancarias hasta el día de la firma.
- Soporte post-venta para gestiones como cédula de habitabilidad, certificado energético, etc.
Si la agencia que estás valorando no cubre la mayoría de estos puntos, su comisión no está justificada, independientemente del porcentaje.
Lo que cobra ASB Inmobiliaria en Madrid
En ASB Inmobiliaria trabajamos con comisiones transparentes, sin letra pequeña y ajustadas al servicio real que prestamos. Antes de firmar cualquier encargo, te explicamos exactamente qué incluyen nuestros honorarios y cómo vamos a trabajar para vender o alquilar tu inmueble en el menor tiempo posible y al mejor precio.
Si quieres una valoración de tu vivienda o simplemente resolver dudas sobre cómo funciona el proceso, contáctanos sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre comisiones inmobiliarias en Madrid
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Madrid?
En Madrid, la comisión habitual está entre el 3% y el 7% del precio de venta, más un 21% de IVA. Lo más frecuente en 2026 es el 5%.
¿Quién paga la comisión inmobiliaria al vender un piso en Madrid?
La paga el vendedor, ya que es quien contrata los servicios de la agencia. El comprador, en general, no abona honorarios a la inmobiliaria en las operaciones de segunda mano.
¿Las inmobiliarias pueden cobrar al inquilino en Madrid?
No. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de intermediación inmobiliaria en el alquiler los paga siempre el propietario. Cobrar al inquilino es ilegal en contratos de larga duración.
¿Cuándo se paga la comisión inmobiliaria?
Lo habitual es abonarla en el momento de la firma de la escritura ante notario, aunque algunas agencias pueden exigir una parte anticipada al firmar las arras. Revisa este punto con atención en el contrato.
¿Qué diferencia hay entre trabajar con y sin exclusividad?
Con exclusividad, la agencia invierte más recursos en tu venta porque tiene garantizado el honorario. Sin exclusividad, el nivel de implicación suele ser mucho menor. La exclusividad bien negociada suele ser más eficiente.
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