La plusvalía municipal es el impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se vende, hereda o dona una vivienda, y en Madrid se aplica al tipo más alto permitido por ley: el 29%. En 2026 el cálculo se ha complicado por un vaivén normativo: el Gobierno intentó subir los coeficientes hasta un 40% y el Congreso rechazó la medida, por lo que a día de hoy siguen vigentes los coeficientes de 2024. Esta guía explica cómo calcularla correctamente, quién está obligado a pagarla y qué bonificaciones aplica el Ayuntamiento de Madrid.
Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava exclusivamente la revalorización del suelo urbano desde su adquisición hasta su transmisión. No grava la construcción ni el beneficio total de la operación, solo el valor catastral del suelo. Se devenga en tres supuestos: compraventa, herencia y donación de inmuebles urbanos; los terrenos rústicos quedan fuera de este impuesto.
Es un tributo municipal, no estatal ni autonómico: cada ayuntamiento fija su propio tipo impositivo (con un máximo legal del 30%) y sus propias bonificaciones dentro del marco que marca la ley estatal.
Qué ha cambiado en 2026: el vaivén de los coeficientes
En diciembre de 2025 el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 16/2025 para actualizar al alza los coeficientes máximos del método objetivo, con subidas de hasta el 40% en transmisiones de menos de 15 años de tenencia. Un Real Decreto-ley necesita convalidación del Congreso en un plazo de 30 días, y el 27 de enero de 2026 el Congreso rechazó esa convalidación (BOE del 28-1-2026), lo que anuló el decreto con carácter retroactivo.
El resultado práctico es que los coeficientes vigentes en 2026 son los de 2024, ya que los de 2025 corrieron la misma suerte en su momento. Quien liquidó la plusvalía entre finales de diciembre de 2025 y el 27 de enero de 2026 aplicando los coeficientes rechazados puede solicitar la devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento de Madrid. [Suposición] El Gobierno puede volver a intentar la subida en cualquier momento de 2026, así que conviene verificar el coeficiente vigente en la fecha exacta de la escritura antes de autoliquidar.
Cómo se calcula la plusvalía municipal en Madrid
Desde la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, el contribuyente tiene derecho a elegir el método que le resulte más favorable entre dos alternativas.
Método objetivo (por coeficientes)
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de tenencia del inmueble, y el resultado por el tipo impositivo municipal.
Fórmula: Valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia × 29% (tipo de Madrid) = cuota a pagar
| Años de tenencia | Coeficiente (2024, vigente en 2026) |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 7 años | 0,20 (máximo del tramo) |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,10 |
| 20 años o más | 0,40 |
Nota: los coeficientes no son lineales por diseño legal; el Ayuntamiento de Madrid aplica los máximos aprobados en el RD-ley 8/2023. Lo relevante es cuántos años ha tenido el inmueble el propietario actual, no la antigüedad del edificio.
Método real (por incremento de valor)
Se compara el precio de adquisición con el de transmisión, y al incremento resultante se le aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
Fórmula: (Precio de venta − precio de adquisición) × % del suelo sobre el valor catastral total × 29% = cuota a pagar
Ejemplo práctico de cálculo
Un piso comprado hace 10 años por 200.000 € se vende ahora por 220.000 €. El valor catastral del suelo es de 80.000 € y el suelo representa el 40% del valor catastral total del inmueble.
- Método objetivo: 80.000 € × 0,12 (coeficiente a 10 años) × 29% = 2.784 €
- Método real: (220.000 € − 200.000 €) × 40% × 29% = 2.320 €
En este caso, el propietario debe poder elegir el método real por ser más económico. Cuando el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento real y, por tanto, no existe obligación de pagar el impuesto, aunque hay que acreditarlo documentalmente ante el Ayuntamiento.
Quién paga la plusvalía municipal
La obligación de pago cambia según el tipo de transmisión.
En una compraventa
El vendedor es el sujeto pasivo del impuesto, salvo que sea una persona física no residente en España, en cuyo caso el comprador actúa como sustituto tributario y debe retener e ingresar el impuesto.
En una herencia
El heredero que recibe el inmueble es quien paga. El Ayuntamiento de Madrid contempla bonificaciones importantes cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido y el heredero pertenece a los grupos I y II (descendientes, cónyuge o pareja de hecho inscrita, ascendientes).
En una donación
El donatario, es decir, quien recibe el inmueble, es el obligado a liquidar el impuesto, con independencia de que exista o no parentesco con el donante.
Bonificaciones y exenciones en Madrid
Bonificación por herencia de vivienda habitual
El Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación escalonada según el valor catastral del suelo heredado, siempre que se solicite expresamente dentro del plazo:
| Valor catastral del suelo | Bonificación | Cuota a pagar |
|---|---|---|
| Hasta 60.000 € | 95% | 5% |
| De 60.001 € a 100.000 € | 85% | 15% |
| De 100.001 € a 138.000 € | 70% | 30% |
| Más de 138.000 € | 40% | 60% |
Esta bonificación no es automática: hay que solicitarla dentro del plazo de liquidación y suele exigir mantener el inmueble en el patrimonio del heredero durante un periodo mínimo.
Cuándo no hay que pagar (no sujeción)
No existe obligación de pago cuando se acredita, mediante las escrituras de adquisición y transmisión, que no ha habido incremento de valor del suelo (venta por debajo del precio de compra). También quedan fuera del impuesto operaciones específicas como determinadas daciones en pago de vivienda habitual o aportaciones entre cónyuges derivadas de la sociedad de gananciales.
Plazos para liquidar la plusvalía en Madrid
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Compraventa y donación | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable a 12 meses si se solicita dentro de los primeros 5 meses |
La gestión se realiza siempre ante el Ayuntamiento de Madrid, no ante la Agencia Tributaria estatal ni la Comunidad de Madrid, a través de la sede electrónica municipal (sede.madrid.es) o presencialmente en las oficinas de atención al contribuyente.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia patrimonial del IRPF? No. Son dos impuestos independientes y compatibles entre sí: la plusvalía municipal grava el suelo urbano y la gestiona el ayuntamiento, mientras que la ganancia patrimonial grava el beneficio total de la venta y se declara en el IRPF estatal.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía municipal en plazo? Se pierden las bonificaciones solicitables y se generan recargos e intereses de demora, además de que el Ayuntamiento puede iniciar el procedimiento de apremio.
¿Puedo reclamar si pagué de más con los coeficientes rechazados en 2026? Sí. Si liquidaste entre finales de diciembre de 2025 y el 27 de enero de 2026 con el coeficiente elevado del Real Decreto-ley 16/2025, puedes solicitar la devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento de Madrid.
¿Cómo sé si me conviene el método objetivo o el real? Calculando ambos y aplicando el que dé una cuota menor; es un derecho reconocido desde la STC 182/2021 y el Ayuntamiento está obligado a aceptarlo si se acredita documentalmente.
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La plusvalía municipal cambia de cifra según el método de cálculo, el coeficiente vigente en la fecha exacta de la operación y las bonificaciones que se soliciten, y un error en cualquiera de esos tres puntos se traduce en pagar de más o en perder una bonificación por no pedirla a tiempo. En ASB Inmobiliaria revisamos contigo el cálculo antes de firmar, te decimos qué método te conviene y qué bonificaciones puedes solicitar en tu caso concreto. Contacta con nuestro equipo y evita sorpresas fiscales antes de vender, heredar o donar tu vivienda.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado fiscalista o gestor administrativo para tu caso concreto. La normativa de la plusvalía municipal ha cambiado varias veces entre 2025 y 2026; verifica siempre el coeficiente y el tipo vigente en la fecha de tu operación.
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